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办案心得

房屋买卖纠纷案例

2017-03-08

案情简介:

20086月,薛某与林某在无锡某房地产中介公司签订了房屋买卖合同,约定薛某将自己的房屋以100万的余元的价格卖给林某。合同签订当日林某交付定金5万元,约定首付款在过户当日支付,余款50万元由中介公司办10年商业贷款,待房屋过户手续办理完毕,且房屋所有权证发后5个工作日内交付给林某。另外,合同还约定了逾期交房、逾期办理过户手续等的违约责任。次月30日,林某以特快专递方式向薛某发函,要求薛某接函后7日内交付房屋,并在接函后10日内办理产权过户手续,若逾期未办理交付房屋和产权过户手续,将视为违约,由薛某承担法律责任。后因薛某与前妻离婚事宜及诉争房屋存在的抵押贷款,致使房屋过户手续被耽搁,林某诉至法庭,要求解除合同,并要求薛某双倍返还定金。

法庭上,林某诉称,薛某未在合同约定的期限前交付房屋及办理产权过户手续已违约,在其又发函敦促后薛某仍未履行义务,且薛某有意隐瞒诉争房屋存在银行抵押情形,存在欺诈行为。因此,其有权解除合同,并要求双倍返还定金。

薛某则辩称,其按约在规定期限前腾空了房屋,但因房价下跌,林某不肯入住,无奈其将钥匙交给了房产公司业务员陈某,委托陈某转交给林某。双方在合同中没有约定产权过户时间,且过户需要双方配合,林某发函让其在10天内办理产权过户手续是故意刁难,正常情况下,手续齐全交产权部门也需要15天办理完相关手续,其不存在违约行为。

法院判决:

林某与薛某签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思的表示,双方应按约履行。林某已按约支付定金,薛某却未在约定的期限内交付房屋。薛某主张林某拒收房屋钥匙、不配合办理产权过户手续未提供证据,法院不予采信。林某认为薛某有意隐瞒诉争房屋有银行抵押情形存在欺诈行为,根据买卖合同可以认定林某在签订合同签对涉案房屋存在抵押贷款事宜是知晓的,因此,薛某不存在欺诈行为。因薛某已违约,作为原告的林某有权选择解除合同或继续履行合同,现林某要求解除合同、双倍返还定金的诉讼请求符合法律规定,法院予以支持。

律师评析:

合同是你在买房之时和买房之后保护自己的重要工具。房屋买卖合同是房地产交易的第一道关隘,也是法律可以保护合同当事人的最重要的屏障。可以毫不夸张的说,合同的每一条款都蕴藏着翻本起身的机会。本案的一个特别之处是担保物权与债权的冲突,也就是案件当中双方当事人买卖的房屋上还存在抵押担保,这一担保物权会对物权变更产生阻碍。因此,只有抵押解除后,物权才能变更,也就是说,房子要干干净净才能交易。所以在房屋买卖合同一方如果想实现物权,事前一定要对买卖合同的标的物的情况进行查证,只有当它没有债权的存在,你才能放心大胆的进行这笔交易。

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